Sempre me ensinaram que se você tem um problema que pode ser difícil de resolver, é importante você imaginar como resolver o problema contrário, e relacionar a resposta do problema contrário com o seu problema original.
No seu caso, o problema contrário é tirar apenas os “”. Se os “” estiverem bem-formados, porque você é que os pôs, é fácil tirá-los com uma expressão regular ou um replace simples.
O que eu sugeriria é o seguinte: troque esses “” inicialmente por alguma coisa parecida com ele, mas que não é HTML.
Por exemplo, troque por {span}. O modo de fazer isso fica como exercício.
“” --> “{span}{/span}”
Isso é parecido com o problema de tirar o (que é o problema contrário de deixar só o ).
A seguir, pegue o que sobrou e tire as tags. Certo?
“{span}{/span}” --> “{span}{/span}”
Depois disso, volte o {span} para - de novo. O que você vai ter é algo sem as tags, exceto pela tag .
“{span}{/span}” --> “”